Wysłane przez NK w
Obrót nieruchomościami różni się od innych transakcji kupna sprzedaży. Najczęściej pożądany towar po prostu wkładamy do koszyka, płacimy i już stajemy się jego właścicielami. Inaczej jest z mieszkaniem, domem czy działką. Od wyboru nieruchomości do zakupu nierzadko mija parę tygodni, a nawet miesięcy. Czy to sprawdzenie stanu prawnego (lub jego wyprowadzenie), czy gromadzenie środków na zakup (niemal dwumiesięczna procedura uzyskania kredytu) decydują o konieczności podpisania umowy przedwstępnej czyli umowy, która zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Zwykle strony zgodnie przystępują do umowy końcowej. Co jednak się dzieje, gdy z jakichś przyczyn do zawarcia umowy sprzedaży nie dochodzi w ustalonym terminie?
Muszę przyznać, że takie sytuacje zdarzają się coraz częściej. Wielu sprzedających nieruchomości intuicyjnie myśli, że jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący zmienił zamiar i już nie chce lub nie może nabyć naszej nieruchomości, to możemy zatrzymać zadatek i sprzedawać nieruchomość innemu klientowi. Niestety nie zawsze jest to takie oczywiste. Trzeba zasięgnąć profesjonalnej porady prawnej, bo bez właściwego rozwiązania problemu nie powinno się zawierać transakcji z nowym klientem. Trzeba wiedzieć, że umowa przedwstępna przestaje obowiązywać tylko wtedy, gdy zostaje rozwiązana przez obydwie strony transakcji lub jedna strona od niej prawidłowo i skutecznie odstąpi. Sam upływ czasu oznaczonego na zawarcie umowy sprzedaży nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej; jest wręcz przeciwnie – roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasa dopiero po upływie 12 miesięcy od terminu, który w umowie przedwstępnej strony określiły jako datę zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność.
Co zatem powinien zrobić sprzedający, który jest gotowy do transakcji, a jego kontrahent się od niej uchyla? Czy na pewno wiadomo, kto zawinił? Wystarczy wypadek losowy i już sprawa winy jest sporna i pewnie znajdzie rozstrzygnięcie w sądzie. Kodeks cywilny mówi o takiej sytuacji niewiele: jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Ponadto kodeks cywilny stanowi, że jeśli umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, strona poszkodowana może sądownie dochodzić jej zawarcia. To uprawnienie jest dobre dla nabywców nieruchomości, trudno jednak wyobrazić sobie sprzedającego, który przymusi do zakupu nabywcę nie mającego pieniędzy i przez wiele lat będzie windykował zapłatę.
Jak postąpić, gdy chcemy sprzedać nieruchomość innemu klientowi? Najprostszym wyjściem jest rozwiązanie umowy przedwstępnej i rozliczenie zadatku. Jeśli z kupującym nie da się ustalić takiego zakończenia współpracy, sprzedający powinien skutecznie odstąpić od umowy. Jeżeli tego nie zrobi, może liczyć się z koniecznością zapłaty odszkodowania, a po sprzedaży innemu klientowi możliwy jest nawet proces o uznanie takiej umowy za bezskuteczną. Będzie to możliwe, gdy strony transakcji z nowym klientem wiedziały o wcześniej zawartej umowie przedwstępnej lub łatwo mogły się o niej dowiedzieć, na przykład badając treść księgi wieczystej. Dodatkowym kłopotem jest wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w dziale trzecim księgi wieczystej. Przed upływem rocznego jego przedawnienia sąd nie wykreśli tej informacji na żądanie właściciela nieruchomości. Prawo do odstąpienia od umowy przysługuje sprzedającemu wtedy, gdy zostało to wyraźnie zastrzeżone w umowie (art. 395 kc) lub w oparciu o art. 394 kc, gdy w umowie przedwstępnej przewidziany był zadatek, i to najlepiej dany przy umowie w gotówce. Jeżeli strony zastrzegły sobie w umowie przedwstępnej tylko zaliczkę na poczet ceny, nie będzie można doprowadzić do odstąpienia od umowy.
