Wysłane przez NK w
Większość kupujących mieszkania kieruje się lokalizacją i ceną, nie przywiązując większej uwagi do tego, czy nabywa się mieszkanie hipoteczne czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tymczasem od maja tego roku trzeba być świadomym ewentualnych kłopotów, jeśli zostaniemy właścicielami mieszkania spółdzielczego.
Chodzi o mieszkania usytuowane w budynkach wzniesionych na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma tytułu prawnego. Tym tytułem prawnym jest prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego. W Warszawie dość dużo budynków usytuowanych jest na działkach oddanych spółdzielniom w dzierżawę w krótkich, odnawialnych co kilka lat cyklach. Do wiosny tego roku takie mieszkania bez przeszkód sprzedawano, często na potrzeby kredytu zakładając księgi wieczyste. Nie wszystkie banki kredytowały zakup takich mieszkań, ale liczba tych, które akceptowały taki stan była duża. W maju tego roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę, zgodnie z którą, osoba, która przekształciła prawo lokatorskie we własnościowe lub nabyła je na rynku wtórnym bez księgi wieczystej, ma jedynie roszczenie (ekspektatywę), a nie prawo własności do lokalu. W przyszłości, po uporządkowaniu stanu prawnego gruntu, ta ekspektatywa może zostać przekształcona we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.
Kiedy to się stanie - z reguły nie wiadomo, zwłaszcza, że spółdzielnie nie mają pieniędzy na pierwszą wysoką opłatę roczną w związku z ustanowieniem użytkowania wieczystego. Taka ekspektatywa jest dużo słabszym prawem od prawa własności; co prawda można ją sprzedać, odziedziczyć, prowadzić z niej egzekucję, ale nie można dla niej założyć księgi wieczystej. Nie można zatem sprzedać takiego mieszkania klientowi, który chce posiłkować się kredytem. Czyni to ofertę sprzedaży dużo mniej atrakcyjną i oznacza możliwość uzyskania znacznie niższej ceny. Zdarza się, że notariusze odmawiają sporządzania aktów notarialnych dokumentujących taką sprzedaż.
Bardzo ważne są również skutki podatkowe nabycia ekspektatywy. Jeśli ktoś mniejsze mieszkanie sprzedał przed upływem 5 lat od daty nabycia, złożył w urzędzie skarbowym deklarację, że uzyskane z tej sprzedaży pieniądze wyda w ciągu 2 lat na inną nieruchomość i skusi go niska cena większego mieszkania spółdzielczego w budynku bez uregulowanego stanu gruntu, musi liczyć się z tym, że trzeba będzie zapłacić 19% podatku dochodowego wraz z odsetkami od sprzedaży mniejszego mieszkania. Nabycie ekspektatywy nie rozlicza tego podatku.
