Wysłane przez jk w
Weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie „ustawą deweloperską”. Ustawa zasadniczo zmienia relacje klient-deweloper. Poprzez wprowadzenie prospektu informacyjnego zobowiązuje dewelopera do większej transparentności swoich działań, przedstawienia swojej kondycji i udokumentowania dotychczasowych inwestycji. Poprzez obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego – stara się zabezpieczyć klientów przed skutkami bankructwa dewelopera. Poprzez wymóg zawierania umów w formie aktu notarialnego – zabezpiecza roszczenia klientów.
Ostatnie doniesienia o kondycji firm z branży budowlanej i deweloperów nie napawają optymizmem. Euro 2012 nie służy branży budowlanej. Na giełdzie zanotowano ostatnio rekordowe przeceny akcji firm budowlanych. Wynika to głównie z ich zadłużenia, co w konsekwencji odbije się na mniejszych firmach podwykonawczych. Podobnie u deweloperów. Wzrasta liczba firm wpisanych do Krajowego Rejestru Długów – w kwietniu było tam już 123 deweloperów z długiem 383 mln zł. 37% zadłużonych deweloperów pochodzi z Mazowsza. W kontekście tych danych wejście w życie ustawy deweloperskiej jest tym bardziej uzasadnione, aby zabezpieczyć klientów rynku pierwotnego. Ustawa wprowadza obowiązek rachunku powierniczego. Deweloper może zaproponować klientom rachunek powierniczy zamknięty lub otwarty. Z drugiej strony banki otwierające rachunki powiernicze będą zakładały rachunki otwarte ograniczonej liczbie inwestorów. W rachunku powierniczym zamkniętym ich wpłaty są nienaruszalne do czasu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Deweloper zatem musi w tym wypadku samodzielnie finansować inwestycję (ze środków własnych lub z kredytu bankowego). W przypadku rachunku otwartego bank, który prowadzi rachunek powierniczy wypłaca deweloperowi środki wpłacone przez klientów zgodnie z postępem robót. Bank kontroluje realizację inwestycji. Jest ona albo ubezpieczona albo posiada gwarancją bankową. W przypadku bankructwa dewelopera ubezpieczyciel lub bank zwraca klientowi wpłacone pieniądze. Obowiązek posiadania rachunku powierniczego dotyczy tych deweloperów, którzy rozpoczną sprzedaż po dacie wejściu w życie ustawy deweloperskiej – czyli od 29 kwietnia 2012 r. Jeśli deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji przed tą datą nie musi zakładać tego rachunku i sprzedaż następuje na dotychczasowych zasadach.
Przejrzystość działań dewelopera ma zapewnić prospekt informacyjny. Jest on załącznikiem do umowy klient-deweloper. Prospekt podaje:
- informacje o deweloperze (jakie inwestycje zrealizował, kiedy zostały rozpoczęte i kiedy otrzymały pozwolenia na użytkowanie);
- czy są prowadzone przeciwko deweloperowi postępowania egzekucyjne na kwotę ponad 100 tys. zł;
- jakie jest przeznaczenie w planie miejscowym sąsiednich działek i jakie inwestycje są planowane w promieniu jednego kilometra od inwestycji dewelopera;
- opis domu i lokalu (technologia wykonania, liczba kondygnacji, cena metra kwadratowego, liczbę lokali, miejsc garażowych i postojowych, media, układ pomieszczeń, standard i zakres prac wykończeniowych);
- wzór umowy deweloperskiej.
Można przypuszczać, że informacje zawarte w prospektach informacyjnych będą ścisłe, gdyż za podanie nieprawdziwych danych deweloperowi grozi grzywna lub kara pozbawienia wolności. Oprócz prospektu klient ma też zapewniony wgląd w siedzibie dewelopera do:
- projektu architektoniczno-budowlanego;
- sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata;
- aktualnej księgi wieczystej;
- odpisu z KRS-u;
- pozwolenia na budowę.
Dla zabezpieczenia ewentualnych roszczeń klientów wobec dewelopera kluczowy jest wymóg zawierania umów w formie aktu notarialnego, w tym również umowy przedwstępnej. Dzięki temu roszczenia będą wpisane do księgi wieczystej. Koszty aktu są dzielone po połowie. Umowa zawiera:
- większość danych z prospektu informacyjnego;
- sposób pomiaru powierzchni nieruchomości (narzucone przez rozporządzenie);
- termin rozpoczęcia i zakończenia budowy;
- harmonogram wpłat i sposób ich zabezpieczenia.
