Wysłane przez NK w
Z dniem 20 lutego 2011 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z intencją ustawodawcy szereg kluczowych zmian ma lepiej zabezpieczać interes właściciela nieruchomości. Od tego czasu nie milkną jednak wątpliwości, czy zmiany poszły w dobrym kierunku?
Kontrowersje dotyczą praktycznego zastosowania znowelizowanych przepisów, a w szczególności automatycznego przejścia hipoteki dewelopera na nabywców mieszkań. Rzeczywiście, w myśl nowych przepisów, nabywca nowego mieszkania będzie obciążony częścią kredytu dewelopera (zaciągniętego na wzniesienie budynku), jeśli deweloper nie uzyska wcześniej zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Kupując mieszkanie u dewelopera koniecznie należy sprawdzić treść jego umowy kredytowej. Jeśli brak w tej umowie postanowień dotyczących sposobu podziału hipoteki i co za tym idzie, w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu, na którym wznoszony jest budynek, sposób podziału hipoteki nie został ujawniony, należy raczej zrezygnować z zakupu mieszkania. Również w przypadku hipoteki przymusowej, gdy deweloper ma długi wobec urzędu skarbowego czy ZUS-u, w razie wyodrębnienia nowego lokalu powstanie hipoteka ustawowa łączna, a właściciele wyodrębnionych mieszkań będą mogli jedynie żądać podziału takiej hipoteki proporcjonalnie do wielkości lokali. Wydaje się jednak, że praktyka banków nie zmieni się, nadal będą one wyrażać deweloperom zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie lokali, które mają być sprzedane nabywcom. A może sami deweloperzy będą wyodrębniać nowe lokale, choć ze względów podatkowych nie będzie to chyba dla nich korzystne.
Zmiany wprowadzone nowelizacją mogą okazać się niekorzystne również dla wierzycieli. Wprowadzono bowiem możliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. Dotychczas, w miejsce opróżnione po hipotece, która wygasła, przesuwała się hipoteka następna w kolejności. Po zmianie przepisów właściciel nieruchomości może wskazać w to miejsce dowolną inną hipotekę (do kwoty hipoteki wygasłej). Może dojść do sytuacji, w której żaden z banków nie będzie chciał, by jego wierzytelność została zabezpieczona poprzez hipotekę ustanowioną na nieruchomości już obciążonej inną hipoteką. Zdarzyły się już w mojej praktyce pośrednika przypadki, gdy bank kredytujący zakup nieruchomości obciążonej hipoteką zażądał spłaty kredytu i złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki przez sprzedającego przed aktem notarialnym. Istnieją bowiem obawy, że właściciel nieruchomości mógłby ustanowić jako pierwszą hipotekę na rzecz fikcyjnego wierzyciela i tym samym zablokować możliwość zaspokojenia roszczeń z nieruchomości innym wierzycielom.
Jeszcze jedna zmiana dotyczy dotychczasowego podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Obecnie można ustanowić tylko hipotekę. Podatek od jej ustanowienia wynosi 0,1% wartości wierzytelności. Wszystkie hipoteki ustanowione przed wejściem w życie nowych przepisów pozostają w mocy.
