Nowy kłopot z działką leśną

Zapewne wiele osób słyszało o wprowadzonej w maju nowelizacji ustawy o obrocie ziemią rolną. Temat jest mocno kontrowersyjny. Niewiele zaś słychać było o nowych regulacjach w zakresie sprzedaży lasów. Wydaje się, że to właśnie zmiany w ustawie o lasach mogą bardziej zainteresować tych, który chcą sprzedać lub nabyć nieruchomość na terenie Warszawy i okolic.
 
Wielu z nas ma domy usytuowane na działkach leśnych lub przynajmniej w części leśnych. Wiele działek rekreacyjnych to też lasy. Od 1 maja 2016 roku Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe ma prawo pierwokupu gruntów zalesionych sprzedawanych przez osoby fizyczne, osoby prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Artykuł 37a ustawy o lasach wyraźnie wskazuje, że każdy grunt oznaczony w ewidencji jako Ls musi być sprzedawany dwuetapowo. Najpierw umowa notarialna warunkowa. Potem zapytanie do nadleśniczego, który za pośrednictwem właściwego dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych kieruje zapytanie do dyrektora generalnego Lasów Państwowych czy skorzystają z przysługującego im prawa pierwokupu.
 
Można przypuszczać (ale nie można mieć pewności), że w przypadku działek zabudowanych pierwokupu nie będzie i sprawę zakończy jeszcze jedna wizyta u notariusza. Sprawa się komplikuje, jeśli lasy zechcą nabyć nasz grunt leśny, a zwłaszcza po cenie, którą same uznają za właściwą. Nadleśniczy jest uprawniony do zlecenia wyceny kupowanego gruntu. Jeśli uzna, że cena określona w umowie przez strony jest zawyżona, może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu, która to cena będzie obowiązywać przy pierwokupie. Najciekawsze jest to, że sprzedający nie może odstąpić od umowy ze Skarbem Państwa, nawet jeśli ustalona cena będzie znacznie niższa.
 
Prawo pierwokupu nie dotyczy szczęśliwie przypadków zbycia na rzecz szerokiego kręgu osób bliskich (małżonek, krewni lub powinowaci w linii prostej bez ograniczeń, krewni i powinowaci w linii bocznej do 3-go stopnia, osoba pozostająca ze zbywcą we wspólnym pożyciu, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia opieki lub kurateli).
 
Wydawałoby się, że plany miejscowe będą nadrzędne nad ewidencją gruntów, jednak ustawodawca skupił się wyłącznie na oznaczeniu użytku. Nie jest ważne, że plan miejscowy przeznacza działkę np. pod zabudowę mieszkaniową, a także to czy las rośnie na całej działce, czy tylko jej części.
 
Nawet środowisko notariuszy nie bardzo wie jak traktować sprzedaż działek gdzie lasu jest mniej niż 1000 m.kw. Zgodnie bowiem z ustawową definicją „lasem jest grunt o zwartej powierzchni 0,10 ha pokryty roślinnością leśną – drzewami i krzewami oraz runem leśnym”. W myśl tego zapisu można przypuszczać, że nie są lasami te części działek (choćby były w ewidencji oznaczone jako Ls), które mają powierzchnię lasu mniejszą niż 1000 m.kw. Najbliższy czas pokaże, czy będzie do tych gruntów stosowany pierwokup.
Dużą rezerwę przy udzielaniu kredytów na nabycie zabudowanych działek leśnych zachowują również banki. W przypadku, gdyby kredytobiorca nie był w stanie spłacać kredytu i bank chciałby zlicytować tę nieruchomość – kto może być kupującym? Czy Lasy Państwowe?
Chociaż w zamyśle ustawa miała zapewnić prawidłową gospodarkę na terenie dużych kompleksów leśnych i ich ochronę przed niekontrolowanym wykupem, to poprzez pośpiech i „pisanie na kolanie” uderza w swobodę obrotu również niewielkimi działkami leśnymi pod zabudowę mieszkaniową.
 
Nina Kuczyńska